禹州森源安澜公馆小区房价及二手房走势
#1.当前房价（2025年6月参考）
小户型：1室44㎡约18.8万（单价4273元/㎡），1室0厅（非标准户型）单价约5714元/㎡（2024年3月挂牌）。
主流户型：3室105-107㎡毛坯或简装约49.8万-56万（单价4740-5234元/㎡），精装105㎡报价40余万（2025年6月抖音房源，低于市场价，可能因急售或楼层因素）。
大户型：143㎡四室约60万（单价4200元/㎡），197㎡五室大平层78万（单价3950元/㎡，2025年5月抖音房源，稀缺户型拉低单价）。
均价参考：房介网2024年12月均价5580元/㎡，环比上涨1%，同比2023年涨4.65%，但具体房源因户型、装修、楼层差异较大。
#2.二手房走势（2024年）
波动趋势：2024年下半年价格震荡，10月5330元/㎡，11月5525元/㎡，12月涨至5580元/㎡，全年同比上涨4.65%，显示东区刚需支撑下的温和上涨。
市场特点：小户型（1室）因流动性差单价较低（约4200-5700元/㎡），主流3室（100-130㎡）单价集中在5000-5500元/㎡，大户型（140㎡）因总价高单价略低。2025年部分精装房源降价促销（如105㎡精装49.8万），反映房东议价空间增大。
禹州森源安澜公馆小区介绍
#1.基础信息
位置：禹州东区建设路与朱寨路交汇处，近颍河生态带，属禹州城区核心地段，毗邻恒达商圈、颍川寨子小学（学区房）。
开发商：禹州市森源房地产开发有限公司，2017年左右建成，产权为商品房。
规模：总户数约975户，容积率4.1（偏高），绿化率45%，以小高层、高层为主，部分楼栋带电梯双气（暖气、天然气）。
物业：恒升物业，物业费0.68元/㎡/月，但存在争议（如2023年抖音投诉物业不作为、地下室漏水、电梯维修慢等）。
#2.配套与优势
教育：自带幼儿园（小区内），划片颍川寨子小学、禹州市实验学校，教育资源较优。
生活：周边500米内有恒达之芯广场、菜市场、医院（中心医院、人民医院），建设路夜市繁华，生活便利。
交通：毗邻轩辕大道、颍川大道，5分钟可达高速口，公交线路覆盖新老城区。
户型：主力为100-130㎡三室，南北通透，部分房源带落地窗、双阳台，197㎡大平层稀缺（适合改善）。
#3.争议与劣势
物业口碑：被业主吐槽“管理松散”，存在绿化维护差、公共设施维修慢、地下室漏水等问题（2023年抖音曝光），影响居住体验。
车位紧张：车位比1:0.12（120个车位），电车充电区规划不足，乱停现象常见。
容积率偏高：4.1的容积率导致楼间距较近，低楼层采光受影响（部分房源需注意）。
总结：适合谁？
刚需家庭：3室户型总价50万左右，学区双气东区位置，性价比突出。
谨慎购房者：需实地考察物业现状，优先选择中高楼层、精装拎包入住房源（避免装修纠纷）。
注意风险：大户型流通性弱，低价房源可能存在产权或物业遗留问题，建议核实产证、供暖记录。
（数据综合自房介网、房介网及2023-2025年抖音房源，具体以实地看房为准。）
